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行家专业(二)‧拍卖官需考执照‧房屋拍卖纠纷多招误解

行家专业(二)‧拍卖官需考执照‧房屋拍卖纠纷多招误解一般人对拍卖官的片面印象就停留在拍卖会场上的主持人。其实,拍卖官也是属于专业领域的一行。要当上拍卖官,必须通过州政府考试、面试,才会获颁发执照,正式具备“拍卖官”的资格。槟城拍卖官协会主席孙子龙说,在那一州考取拍卖官执照者,就只能在该州执行任务,但一个拍卖官如有需要,也可以同时在多个州属考取执照,但每一个州政府对拍卖官的条件要求都不一样,有些州需要通过考试,有些则是需要面试,视各别州属的条例行事。37岁的孙子龙是槟城拍卖官协会主席,也是一家拍卖公司的董事经理,同时也是有执照在手的拍卖官。具有9年拍卖经验的他,其公司也是以拍卖产业为主。提起工作性质,他的第一句话就说:“很多人对我们这行不甚了解,也存有误解,因为从媒体报导中看到的拍卖新闻几乎都是负面性的,正面的资讯少得可怜,其实这对于投资者或第一次买房子的人会产生误导。”他举例:在拍卖会上购买的房子被前屋主找麻烦,或是指被银行的拍卖条件所蒙蔽,诸如此类的新闻时有所闻,却少有可以让人们取得正确的拍卖相关知识和讯息的管道,许多人对于竞标产业都是一知半解,人云亦云。拍卖会公开透明化下进行孙子龙也是槟城拍卖官协会主席,他直言常接获不少类似投诉,这都源自于人们对竞标产业零知识所产生的问题,因为对程序不了解,也在没有深入去理解的情况下导致后来面对问题时误会重重。“我国每年都有上亿令吉的产业拍卖交易,但却鲜少在媒体上读到相关的资讯和评价。受关注的多数是普通产业买卖和新推出的房屋项目,也常见那些买了拍卖的房子后发生的纠纷事件,甚至会有传闻指拍卖的产业闹鬼,这很容易误导投资者或第一次买房子的人。”他同时也指出,能够拍卖的东西不仅只于银行收回的产业,个人产业也可以拍卖方式来售卖。拍卖会是公开的,任何人都可以参观或观察银行产业拍卖会,拍卖地点一般都会在高庭或土地局进行。每一项拍卖都会事先列明事项和条件,一切都是在公开和透明化的情况下进行,会对拍卖产生误解的人多数是没有事先详读内容,也不明白拍卖产业程序和概况,却跟着人去买拍卖产业所引致。孙子龙也说,拍卖官的职责除了负责拍卖会上的事务,也包括提供有关拍卖的专业谘询服务,如果对拍卖资料有不明之处,可向合格拍卖官或法律顾问进一步查询。“银行所作的拍卖是属于比较另类的产业市场,并非一般专家或顾问能够完全清楚所有事项,也未必能深入浅出的让公众理解,所以有关拍卖产业事项还是交由有经验和有执照的拍卖官来解释最恰当。”拍卖房子要低于市价在拍卖会上拍卖的房产吸引人之处在于其屋价一定不会超过市价,甚至低于市价。孙子龙举例:如果经专业估价师估价该房子价值是10万令吉,那拍卖时就必须要低于10万令吉成交。“所以,无可否认,拍卖产业最能吸引投资者。因此,如果熟悉拍卖产业操作及市场趋向的投资者自然就不会被负面新闻所影响。”根据资料显示,全马每月都有超过两千间产业被银行拍卖,参与拍卖的人士也越来越多,所以,公众的利益是拍卖官关注也要确保的一点。拍卖广告须在举行前见报提到银行拍卖产业的程序,孙子龙说:“首先须在本地报章上刊登拍卖广告,拍卖广告须在拍卖会举行至少7天前见报,任何人在阅读了有关拍卖广告后,都可以直接向拍卖官或到有关拍卖公司索取有关拍卖条件。”“拍卖通告及拍卖资料都是属于非机密文件,任何人皆可索取。银行方面也没有隐藏性的条件,我们拍卖官也有义务给公众讲解有关重点。”他重申。拍卖的房子多数拖欠银行他指出,当公众了解了有关拍卖资料后,如果有兴趣竞标,可进一步去检查该产业的外在条件及周围环境,接着再找该产业管理层或发展商询问和确认有关产业的资料,必要时也可以到政府土地局核对有关地契资料。孙子龙不讳言,银行拍卖的房子当中有部份是来自“坏账”,即有关屋主拖欠银行至少两个月的贷款,在没能力偿还之下,银行方面可以行使合约权力进行拍卖。而银行是没有“包空”拍卖的房子,所以如果有意购买,还是建议先谘询有执照的拍卖官意见,以保障自己利益。“我想强调一点是,银行拍卖的房子其实大部份时候都是空屋,也许其中有两三间是有租户居住,我们拍卖官有责任让买家明白这点,并提供专业分析和意见,必要时也会扮演买家及卖家之间的沟通桥樑,寻求两全其美的方式,避免造成不愉快的局面。”协会提供资讯监督操守已连任三届槟城拍卖官协会主席的孙子龙说,该协会成立迄今已有20年光景,目前会员人数有四十余名。协会成立的宗旨是为公众提供正确的拍卖资讯,同时监督合格的拍卖官,如公众遇到专业操守有问题的拍卖官,可向该协会投诉。“与此同时,我们也维护会员应有的权益,不时会与银行等相关业者举行对话会,如有会员遭遇不公平现象时,也会代表向有关位反映和争取。”槟城拍卖官协会没有会所,目前协会的秘书处就设在孙子龙位于槟城双溪槟榔路的MNP拍卖行有限公司内。拍卖官执照地方政府发出要如何才能成为合格的拍卖官?“有的州是考试,有的州是需要面试。视各州政府的制度而定。”孙子龙精简的回答。“拍卖官的执照是由地方政府发出,执照需要每年更新。拍卖官在哪一州考取执照,就只限在该州内执行拍卖官任务,不过其拍卖的产业则可以涵盖全马。换言之,拍卖官可以在他自己考取执照的州属拍卖外州的产业。”须懂土地条例法律知识本身有槟城、吉打和吉隆坡三个地方政府发出的拍卖官执照的孙子龙透露,在槟城,拍卖官执照是通过考试方式来获取,但在吉打和吉隆坡,则採面试方式。“不管是考试或面试,内容一般上都包括土地条例、法律知识、拍卖法、高庭程序及市场行销等基本常识。”不过,他透露,槟城自2006年起就暂停发出拍卖官执照至今,所以目前槟城约160名合格的拍卖官都是在2006年以前考获资格的。※银行拍卖基本竞标程序※◆如对报纸或任何形式的银行拍卖产业推广咨询有兴趣,请先联络该产业的有执照拍卖官(Licensed Auctioneer)以索取相关资料。◆拍卖相关资料包括拍卖通告(POS)以及拍卖条件(COS),然后读取和了解有关的重要资料才来进行下一步。◆拍卖通告以及拍卖条件是属于非机密文件,任何人皆可索取。◆如对于拍卖资料有不明白之处,可求助于合格拍卖官或法律顾问。也可询问槟城拍卖官协会(Penang Auctioneers Association)。◆如在了解有关拍卖资料过后有兴趣竞标该产业,就要去检查该产业的外在条件以及周围环境,然后再找该产业管理层或发展商询问和确认该产业资料。必要时也必须到政府土地局核对有关地契资料(Title Search)。◆在了解拍卖条件和满意该产业之后,就要进入主要的竞标程序了。首先,竞标者必须準备该产业最低价(Reserve Price)的5%或10%(视不同银行的拍卖条件而定)银行汇票的押金和个人资料,然后跟着拍卖日期和时间来抵达拍卖现场注册成为有资格竞标者(Registered Bidder),和获取号码牌(Paddle)以在拍卖期间举牌喊价。如果竞标成功,该押金将会被银行接收,反之,将会即时退还给竞标者。◆竞标成功的买家将会签一份由该拍卖官所準备的销售备忘录(Memorandum of Sale)。此备忘录见证银行已接受买家的押金,余款须于90至120天的期限(依不同银行的拍卖条件而定)付清。◆当拿了已盖了印花税的销售备忘录之后,买家须儘快聘请律师在限期内付清余款和完成产业转让手序。想以银行贷款来完成买卖者,应儘快将拍卖备忘录和个人收入文件交于银行人员以申请贷款。※拍卖常识※◆拍卖不单止限于银行收回产业,个人产业也可以拍卖方式来售卖。◆任何人都可以参观跟观察银行产业拍卖会。◆拍卖产业并非跟“好兄弟”有关。◆和普通房产买卖一样,买拍卖产业同样也可以向银行贷款。◆拍卖产业没有隐藏条件,拍卖条件(COS)在拍卖通告登报时已可索取和详细理解。◆拍卖底价=市价或者低于市价。◆拍卖条件并不包括“包空”(No Vacant Possession),虽然很多拍卖产业都是空的。◆任何形式的产业买卖都有风险,包括银行拍卖。◆普遍上前屋主非银行性的欠债如门牌税,地税和公寓服务费到拍卖日为止都非新买家承担。◆拍卖产业的律师和印花税费用和普通买卖一样。◆马来西亚拍卖法律说明,除了政府特定官员和法庭授权人士,任何形式的拍卖会都必须由合格拍卖官来执行。/副刊‧报导:黄碧丝‧2014.04.29

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